Nilai Pasar ,Nilai Likuidasi,Nilai Asuransi,Nilai Wajar,Nilai Penggunaan Yang Ada Nilai Scrapp ,Nilai Selain Nilai Pasar

JASA PENILAIAN PROPERTI

PROPOSAL PENAWARAN PENILAIAN  

PROPERTI DAN BISNIS

 TANAH ,BANGUNAN,MESIN DAN PENILAIAN SAHAM


1.1 Identifikasi Status Penilai (SPI 105-5.1.1)


KJPP  (KJPP ) adalah kantor jasa penilai publik independen (d/h perusahaan appraisal) dan konsultan manajemen. KJPP “ didirikan atas dasar SK Menkeu  tentang Jasa Penilai, dalam penjelasannya bahwa perusahaan jasa penilai tidak berbentuk perseroan terbatas (PT) dan terhitung sejak tahun 2009 sudah harus berbentuk perorangan (partner/rekan).

KJPP “ Penilai yang bersertifikasi Penilai Usaha (Bisnis) dan Penilai Properti (Aset) dan juga telah memiliki kelengkapan administrasi antara lain : Surat Izin Usaha Jasa Penilai (SIUJP), TDP, Penilai Bersertifikasi/Ijin Penilai Publik,  NPWP, Surat Keterangan Domosili Perusahaan, Anggota INKINDO dan Anggota GAPPI serta STTD Bapepam. Pada saat ini KJPP sudah menjadi rekanan pada Bank BNI, BRI, Bank Mandiri, Bank BRI Agro, Bank Exim Indonesia, Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan Dirjen BAKD Departemen Dalam Negeri.

Penilai yang bertanda tangan dalam proposal ini bertindak dalam kapasitasnya   sebagai Rekan dalam KJPP , kantor jasa penilai publik (perusahaan appraisal) independen.

Penilai tidak sedang memiliki atau memiliki potensi benturan kepentingan dengan Perseroan  ataupun dengan Obyek Penilaian. Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak; Penilai yang menanda tangani proposal ini merupakan Penilai yang berkompeten untuk melakukan penilaian atas Obyek Penilaian.

Dalam aspek penugasan, kami tidak memerlukan bantuan tenaga ahli dari luar, karena tenaga ahli dalam penugasan ini sudah sesuai dengan kompentensi yang dimiliki.

1.2  Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan Penilaian (SPI 105-5.1.2)


* Bank BTN
* Bank BCA
* Bank Mandiri
* Bank Panin
* BUMN

* Perusahaan Swasta
* Individu
* Asuransi
* Kurator
* Pemda 

1.3  Maksud dan Tujuan Penilaian (SPI 105-5.1.3)

 

* Laporan Keuangan
* Penjaminan Hutang
* Lelang
* Jual Beli
* IPO
* Penerbitan Saham

1.4 Identifikasi Objek Penilaian (SPI 105-5.1.4)


* Tanah Dan Bangunan
* Hak Paten
* Merk
* Mesin dan Peralatan Pabrikasi
* Pesawat Terbang
* Kapal Laut
* Hotel dan Perkantoran ,Gedung Bertingkat,Mall dan partemen

1.5      Identifikasi Bentuk Kepemilikan (SPI 105-5.1.5)


* SHM,IMB,PPJB,ST,SHGB,GIRIK ,HPL,Dan Lain - Lain

1.6      Dasar Nilai dan Metode Penilaian (SPI 105-5.1.6)


Dasar penilaian yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar.

v  Definisi Nilai Pasar (Market Value) 
Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang  berminat   menjual,   dalam  suatu  transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101-3.0.3.1) 

v  Definisi Biaya Reproduksi/ Pengganti Baru (RCN)
Didefinisikan sebagai perkiraan jumlah biaya yang dikeluarkan untuk mereproduksi properti pengganti baru berdasarkan tingkat harga yang berlaku saat ini yang meliputi biaya/harga bahan, upah buruh, biaya supervisi, biaya tetap kontraktor (termasuk keuntungan), biaya tenaga ahli teknik termasuk seluruh biaya yang dikeluarkan berkaitan pengadaan pembangunan/pengganti properti baru  seperti  biaya angkutan, asuransi, biaya pemasangan, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bila ada tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus dengan menggunakan bahan yang sama atau sejenis dengan properti yang sedang dinilai (SPI 2015-KPUP 4.11).

v  Definisi Nilai Likuidasi (Nilai Jual Paksa)
adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar pada beberapa situasi. Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti yang sama dengan Nilai Jual Paksa (SPI 102-3.7.1).

 
v  Definisi Penggunaan Terbaik dan Tertinggi/HBU (SPI 360)
Didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai (SPI 360-3.0).                                                                                                                                                                                                        
v  Definisi Mesin (Machinery)
Didefinisikan sebagai mesin-mesin individual atau sekumpulan mesin-mesin, merupakan suatu perangkat yang digunakan untuk suatu proses tertentu dalam kaitannya dengan suatu operasi perusahaan atau bisnis, sedangkan peralatan (equipment) adalah aset-aset lain yang digunakan untuk membantu suatu operasi perusahaan atau bisnis (SPI 311, PPPI 3.0.3.1 - SPI 2015).

Pendekatan penilaian yang akan dilakukan terhadap penilaian Properti akan sangat tergantung dari jenis Properti yang dinilai dan penerapan pendekatan penilaian akan mengacu  pada Standar Penilaian Indonesia yang berlaku, pendekatan penilaian yang umum dilakukan adalah sebagai berikut :
:
1.)     Pendekatan Pasar (KPUP 17.0)
Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

Berdasarkan metode ini nilai properti diperoleh dengan membandingkan beberapa transaksi jual beli dan/atau penawaran properti yang terletak tidak jauh dari properti yang dinilai. Data tersebut dianalisa dan disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang ada antara properti yang dinilai dengan transaksi atau penawaran yang terjadi di pasaran.

Proses perbandingan dan penyesuaian tersebut dipengaruhi oleh faktor-faktor lokasi, bentuk, luas (tanah), kondisi dan waktu. Dalam penilaian tanah ini kami juga mempertimbangkan faktor-faktor lain yang mempengaruhi pasaran harga properti seperti kelengkapan dokumen, peruntukan/daya guna, rencana pengembangan lingkungan, keserasian lingkungan, peraturan pemerintah lainnya serta manfaat tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.

2.)   Pendekatan Biaya (KPUP 19.0)
·       Banyaknya biaya yang harus dikeluarkan untuk mendirikan / menggantikan baru properti yang dinilai, dihitung berdasarkan harga pasar setempat saat ini yang meliputi harga material, upah kerja, biaya supervisi, biaya tak terduga, biaya jasa kontraktor, arsitek dan konsultan teknik, pajak penjualan, biaya pengurusan dan pemasangan, jikalau ada, tetapi tidak termasuk upah lembur serta premi untuk bahan-bahan. Besarnya Biaya Pengganti Baru juga dapat dihitungkan berdasarkan data penawaran/ transaksi harga properti sejenis dalam keadaan baru yang diperoleh dari distributor/supplier ataupun pabrikan.

Untuk penilaian properti berupa mesin dengan mengestimasikan biaya perolehan mesin dan peralatan lain yang sebanding yang merupakan replika atau substitusinya dari mesin dan peralatan yang dinilai dan mempunyai kegunaan dan kualitas yang sebanding. Untuk mesin dan peralatan yang sudah digunakan, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi hasil analisis sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

Dengan metode tersebut diperoleh Biaya Reproduksi/Pengganti Baru berdasarkan harga pasar yang berlaku pada saat ini dari bahan-bahan, tenaga kerja, biaya pemborong, keuntungan dan biaya lainnya.

Nilai Pasar properti berupa bangunan, sarana pelengkap, mesin & peralatan diperoleh dari hasil mengurangi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan penyusutan yang terjadi akibat keusangan fisik, kemunduran ekonomi dan fungsi dalam hal ini lebih banyak dikenal dengan Biaya Reproduksi/Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost).

·               Penyusutan yang dihitung berdasarkan umur efektif dari properti yang ditentukan sesudah diadakan pemeriksaan fisik atas kondisi dan kapasitas saat ini, meliputi kerusakan fisik, kemunduran ekonomis dan kemunduran fungsional, jikalau ada.
ü    Kerusakan Fisik
Sehubungan dengan umur dan kondisi fisik yang ada antara lain retak, lapuk, kerusakan pada konstruksi.
ü    Kemunduran Fungsional
Adanya perencanaan yang kurang baik, ukuran, model atau bentuk yang kurang serasi, umur dan lain-lain.
ü    Kemunduran Ekonomis
Akibat pengaruh dari luar yang mempengaruhi seperti perubahan ekonomi, sosial, politik, lingkungan, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan-peraturan lain yang membatasi.

3.) Pendekatan Pendapatan (KPUP 18.0)
Pendekatan ini berdasarkan pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan dari suatu properti yang menghasilkan pendapatan (Income Producing Property). Nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (tingkat kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto (menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat resiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi. Pendekatan pendapatan ini menggunakan metode discounted cashflow (DCF).

1.7      Pendekatan Penilaian (SPI 105-5.1.12)


a)  Pendekatan Data Pasar (market data approach) dengan metode perbandingan langsung.

Berdasarkan metode ini nilai properti diperoleh dengan membandingkan beberapa transaksi jual beli dan/atau penawaran properti yang terletak tidak jauh dari properti yang dinilai. Data tersebut dianalisa dan disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang ada antara properti yang dinilai dengan transaksi atau penawaran yang terjadi di pasaran. Proses perbandingan dan penyesuaian tersebut dipengaruhi oleh faktor-faktor lokasi, bentuk, luas (tanah), kondisi dan waktu.

Dalam penilaian tanah ini kami juga mempertimbangkan faktor-faktor lain yang mempengaruhi pasaran harga properti seperti kelengkapan dokumen, peruntukan/daya guna, rencana pengembangan lingkungan, keserasian lingkungan, peraturan pemerintah lainnya serta manfaat tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.

b)  Pendekatan Biaya (cost approach) dengan metode depreciated replacement cost.

Biaya Reproduksi Baru dan/atau Biaya Pengganti Baru dapat dihitung dengan mempertimbangkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan suatu properti meliputi biaya perencanaan dan pengawasan, biaya pengadaan unit atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi atau instalasi, termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, bea masuk, pajak dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan biaya lembur.

Dengan metode tersebut diperoleh Biaya Reproduksi/Pengganti Baru berdasarkan harga pasar yang berlaku pada saat ini dari bahan-bahan, tenaga kerja, biaya pemborong, keuntungan dan biaya lainnya.

Nilai Pasar properti berupa bangunan dan sarana pelengkap diperoleh dari hasil mengurangi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan penyusutan yang terjadi akibat keusangan fisik, kemunduran ekonomi dan fungsi dalam hal ini lebih banyak dikenal dengan Biaya Reproduksi/Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost).

Ø  Penyusutan yang dihitung berdasarkan umur efektip dari properti yang ditentukan sesudah diadakan pemeriksaan fisik atas kondisi dan kapasitas saat ini, meliputi kerusakan fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomis, jikalau ada.
§   Kerusakan Fisik
Sehubungan dengan umur dan kondisi fisik yang ada antara lain retak, lapuk, kerusakan pada konstruksi.
§   Kemunduran Fungsional
Adanya perencanaan yang kurang baik, ukuran, model atau bentuk yang kurang serasi, umur dan lain-lain.
§   Kemunduran Ekonomis
Akibat pengaruh dari luar yang mempengaruhi seperti perubahan ekonomi, sosial, politik, lingkungan, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan-peraturan lain yang membatasi.

Ø  Diperhatikan pula tentang besarnya manfaat, peran dan kegunaan dari properti.

 


1.8      Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian (SPI 105-5.1.7)


Dalam penugasan ini, nilai dinyatakan dalam mata uang Rupiah.

1.10   Tingkat Kedalaman Investigasi (SPI 105-5.1.9)


-          Penilai melakukan penilaian dengan melakukan survey/inspeksi sesuai obyek penilaian, tetapi tidak meneliti semua hal yang menyangkut keabsahan atas dokumen-dokumen kepemilikan Properti ini, oleh karenanya Penilai menyarankan pihak yang berkepentingan, melakukan konsultasi pada konsultan hukum, untuk mendapatkan opini sehubungan dengan aspek hukum Properti bersangkutan.
-          Sesuai objek dan lingkup pekerjaan, survey lapangan diperlukan waktu selama 1 hari.
-          Melakukan identifikasi real properti dan personal properti yang meliputi luas (ukuran), spesifikasi dan jumlah unit.
-          Melakukan analisis meliputi perhitungan pendekatan biaya dan pasar.
-          Menginformasikan kondisi pasar properti sekitar lokasi.

 


1.11   Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan (SPI 105-5.1.10)


Penilai dalam melakukan analisis  menggunakan asumsi dan data-data yang bersumber antara lain : Pemberi Tugas, BTB Mappi, Internet dan dari instansi yang terkait.

1.12   Persyaratan Persetujuan Untuk Publikasi (SPI 105-5.1.14)


Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi tersebut.



Laporan penilaian ini disusun sesuai dengan ketentuan-ketentuan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2015 dan tunduk kepada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). 

Hitung Asset Anda dan dapatkan nilai terbaru dari properti yang anda miliki,bisa jadi investasi yang selama anda tanamkan sudah mengalami kenaikan yang sangat tinggi dan jika anda memerlukan dana segar untuk penambahan moal kerja apreselkan aset anda hitung berapa kenaikan investasi yang anda miliki.

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP) 






Kantor Jasa Penilai Publik 

                                                       kjppmarketingmeneger@gmail.com

Untuk Penilaian Bisnis dan Properti

Produk Lainnya

* Study Kelayakan
* HBU
* Doediligent (Analisa Menyeluruh Untuk Bisnis)
* Penilaian Gedung ,Pesawat Terbang,Kapal Lut dan Mesin alat-alat berat
* Penilaian Lapangan Golf











1 komentar:

Recent Posting

Buku Tamu

RECENT COMMENTS

Statistik Blog